Calcul de la surface privative ou calcul surface Loi carrez
La surface privative, appelée superficie Carrez, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1m80 .De plus, les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative. Cela peut être le cas d’une chambre de bonne.
Enfin, les caves, garages, emplacements de stationnement, boxes, greniers non aménageables ou places de parking ne sont pas comptabilisés dans le calcul de la superficie Loi Carrez.
Il y a quelques différences avec la surface habitable selon la nature des pièces. Par exemple une véranda est incluse dans la superficie privative (elle est close, couverte, d’une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et dans la partie privative, ce qui correspond aux exigences de la Loi Carrez), mais pas dans la surface habitable, qui l’exclut : « Il n’est pas tenu compte de la superficie des vérandas… ».Une jurisprudence de la cour de Versailles indique aussi que la source de production d’eau chaude sanitaire sort aussi de la loi Carrez puisque cet appareil répond à un besoin essentiel de salubrité d’un logement.La loi Carrez peut être réalisée par un professionnel (un diagnostiqueur immobilier) ou par le vendeur qui restera alors dans ce cas le seul responsable en cas d’erreur et ce même si une précédente loi carrez avait été faite (lors de la vente immobilière précédente par exemple).
La surface hors œuvre brute (SHOB) des constructions est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau, des surfaces des toitures-terrasses, des balcons ou loggias et des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée, y compris l’épaisseur des murs et des cloisons.
Sont compris les combles et sous-sols, aménageables ou non, les balcons, les loggias et toitures-terrasses.Ne sont pas compris les éléments ne constituant pas de surface de plancher, comme les terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez-de-chaussée, les saillies à caractère décoratif, les vides (trémies d’ascenseur ou d’escalier, rampes d’accès).
La SHON ou SURFACE HORS OEUVRE NETTE se calcule en soustrayant à la surface hors œuvre brute (SHOB) les surfaces suivantes :
surfaces des combles et des sous-sols dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m ;surfaces des toitures-terrasses, des balcons et des parties non closes situées au rez de chaussée,surfaces affectées à l’usage de locaux techniques situés en sous-sol et en combles ;surfaces affectées à l’usage de cave en sous-sol dès lors qu’il n’y a pas d’ouverture sur l’extérieur autre que celles destinées à l’aération ;surfaces des bâtiments ou parties des bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules (garage) ;surfaces des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ;surface égale à 5 % de la surface hors œuvre affectée à l’habitation (déduction forfaitaire relative à l’isolation des locaux), après application des déductions précédentes relatives à l’habitation ;déduction spécifique aux opérations de réfection des immeubles d’habitation dans la limite de 5 m2 par logement pour des travaux tendant à l’amélioration de l’hygiène ;déduction d’une surface forfaitaire de 5 m2 par logement respectant les règles relatives à l’accessibilité intérieure aux personnes handicapées, dans des habitations collectives uniquement, prévues selon le cas aux articles R. 111-18-2, R. 111-18-6, ou aux articles R. 111-18-8 et R. 111-18-9 du code de la construction et de l’habitation.
